127、 套个马甲

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」

    「想一想淘汰率。」

    「你是说房地产公司会大量破产，还有大量转型？」郑卫国问

    「恩。」燕云风点点头：「14亿就是天花板了，再有10年到最高峰，此后人口会逐年下降。」

    「2009年城市化率47%，10年以后到65%，到65%就到顶了，咱们国家城市化率，几乎和曰本差不多，农村里的青年人、中年人搬迁到城市，农村里大部分老人，总不能让老人再进城吧？」

    「所以65%到顶，再也不会涨，随着老龄化到来，老人死差不多，有很多人反而会回农村。」

    「10年以后老龄化20%左右，2029年会到30%左右，你这让城市化率，怎么上涨？」

    几个人点头，他们都在听燕云风分析。

    「老龄化增加，需要的房子很少，死亡率增加，很多房子就空闲下来。」

    「房子不是衣服，也不是香烟这些快消品，质量最差的房子，也能住30年，现在人均住房面积40平米左右。」

    「最多最多，也就50平米到顶，10年以后也就差不多。」

    「50平米就是天花板，人再有钱，住的房子不能太大，要是住的太大，人受不了，太小也不行，憋屈。」

    「最合适人均住房面积27平方米，这是最合适的，10年以后咱们国家人均住房面积50平米了，这还怎么涨？」

    「人均住房50平米，就是再怎么吹泡沫，也吹不出泡沫，你们说是不是？」

    「恩。」张卫东点点头。

    「今年全球房地产投资3650亿美元，咱们国家1670亿美元，占全球的一半，明年还会上涨。」

    「这样的大量资金投入，土地价格翻倍，原来拿一块地几千万，或者几个亿，现在动不动十几亿，或者几十亿。」

    「我看了各房地产公司的财报，拿地资金占房价的42%到50%之间，买地就用掉一半，加上交税，还有建筑花销，乱七八糟的一算，净利润12%左右。」

    「房价上涨净利润会上涨一些，房价下跌净利润就没有了，白干！」

    「学校、医院、旧城改造、还有基础设施建设，再有10年就差不多了，咱们国家10年后学校，大学3000家，医院各地都有，再涨也涨不动。」

    「再有一个负债率，国内房地产企业负债率奇高无比，国际上房地产企业负债率在50%左右，国内万科负债率算少的，负债率67%左右，欠款1673亿。」

    「其他房地产企业负债率都在70%以上，有些房地产企业资不抵债，更加可笑，这样的房地产企业还极速扩张。」

    「美国的次贷危机刚刚过去，我们在次贷危机中什么都没学到。」

    「特别是金融行业，房地产的金主，没有金融行业推波助澜，房地产行业也不会这么疯狂。」

    「老解，作为老乡我劝你，不要把太多钱放给房地产企业，不然刹车都刹不住。」

    解植坤思考着，他看的没有燕云风远，可是真如这个年轻人所说吗？房地产行业只有10年黄金期了？

    「燕代表，我已经放出去很多。」

    燕云风说：「推荐你看两本书，《万历》还有《国榷》，希望你看完。」

    「我最近看《大明王朝1566》这部电视剧，这部电视剧不错，你也应该看看，我推荐你多看几遍。」

    「好。」解植坤答应着。

    在老解走后，张卫东坐在椅子上，点上一根雪茄问：「你是说老解会到沉一石的地步？」

    「这谁又知道呢？」燕云风摇摇头：「咱们或许也(本章未完，请点击下一页继续阅读)
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